Die Wirtschaftlichkeitsberechnung stellt unsere wohnungswirtschaftlichen Kunden regelmäßig vor unterschiedliche Herausforderungen. Fragen ergeben sich hierbei in Bezug auf die Systematik und eine effiziente und zeitsparende Herangehensweise. Wir von Dr. Klein Wowi bieten Ihnen dazu einen Lösungsansatz, welcher auf die Reduzierung der Komplexität und des Aufwandes zielt.

Wofür wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung benötigt und gibt es dafür einen festgelegten Standard, an dem sich ein Wohnungsunternehmen orientieren muss?

In der Regel werden die Wirtschaftlichkeitsberechnungen einerseits zur Ermittlung von Drohverlustrückstellungen als Risikovorsorge im Rahmen des Jahresabschlusses und andererseits um die wirtschaftliche Entwicklung einer Investition nachzuverfolgen verwendet.
Eine Vorschrift in Bezug auf die Erstellung im Rahmen des Jahresabschlusses ist uns nicht bekannt. Maßgeblich ist hier die Akzeptanz des Wirtschaftsprüfers, welcher die Höhe der Drohverlustrückstellungen als ein Teilbereich des zu testierenden Jahresabschlusses prüft.

Die Herausforderung bei der Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung pro Objekt liegt insbesondere bei der Verteilung der Fremdfinanzierungskosten, dem Zinsaufwand und der Tilgungsleistung. Die Zuordnung der zweck- bzw. objektgebundenen Förderdarlehen zum jeweiligen Objekt ist noch einfach. Schwieriger wird es bei den Kapitalmarktdarlehen. Hierbei steht die verwendungsbezogene Aufteilung dem Prinzip der auf die Beleihung fokussierten Aufnahme bzw. Anschlussfinanzierung von Darlehen entgegen. Für eine optimale Finanzierung sind die Ausnutzung von Beleihungsräumen, bestmögliche Zinskonditionen und eine passende Tilgungsstruktur wichtig.

Bei einer strengen Objektfinanzierung, d. h. die Höhe des Kredites entspricht dem konkreten Finanzierungsbedarf der Objektinvestition und das Darlehen wird dort besichert, müssten für einzelne Elemente der Finanzierung (Beleihung, Zins, Zinsbindung und Tilgungshöhe) Kompromisse bzw. Abstriche gemacht werden. Die Begrenzung auf das Objekt macht dies notwendig.

Abb. 1: Verwendungsbezogene Aufteilung von Darlehen => Zuordnung der Fremdfinanzierung über die Gesamtlaufzeit der Darlehen

Um diesen Konflikt bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzulösen, kann das Prinzip der Aufteilung der Finanzierungskosten nach dem Gesamtkosten-Ansatz hilfreich sein.

Der Ansatz basiert auf einer pauschalen Verteilung aller Darlehen, aus deren Bedingungen keine direkte Beeinflussung auf das Investitionsobjekt erfolgt. Das betrifft die Kapitalmarktdarlehen und die umfinanzierten KfW- und Förderdarlehen. Durch die Verteilung der Darlehensrestschuldbeträge auf alle Bestandsobjekte des Wohnungsunternehmens nach einem bestimmten Schlüssel, z. B. der Wohn- und Gewerbefläche, wird dem Gleichbehandlungsprinzip Rechnung getragen. Unterschiede bei den Zinskosten, bedingt durch die gewählte Zinsbindung, dem Zeitpunkt der Zinsfestschreibung, und der Tilgungshöhe, werden dadurch ausgeglichen. Ein weiterer entscheidender Faktor ist der überschaubare Aufwand durch Wegfall der meist manuellen Nachverfolgung und Aufteilung von zusammengelegten Darlehen nach der ursprünglichen Herkunft bzw. Verwendung der Darlehen.

Welche Ableitungen ergeben sich daraus für die Wirtschaftlichkeitsberechnung (Abb. 2 – GuV und Abb. 3. – Cashflow)?

Abb. 2: Ergebnisse auf Objekt-Ebene und Gesamtbestand-Ebene (GuV)

Abb. 3: Ergebnisse auf Objekt-Ebene und Gesamtbestand-Ebene (Cashflow)

Vorteile des Gesamtkosten-Ansatzes:
• Der Aufwand wird deutlich reduziert und kann durch Software unterstützt werden.
• Vermeidung von Ungleichbehandlung der Objekte untereinander aufgrund der unterschiedlichen Fremdfinanzierungsstruktur.
• Die mangelhafte Transparenz der Fremdfinanzierungskosten (Zins und Tilgung) bzw. der Fremdkapitalbeträge durch Umfinanzierungen wird vermieden.
• Eine optimale Finanzierungs- und Besicherungsstruktur hat keine negativen Auswirkungen auf die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung.
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